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Quando iniciei na Advocacia Condominial, o que mais me pediram foi para que pudéssemos atualizar Convenção de Condomínio e Regimento interno.
Falando diretamente deste segundo, é comum que as pessoas cometam erros primários na redação do Regimento Interno, por isso é fundamental tomar cuidados na elaboração para não gerar problemas com a legislação e com os condôminos, o que pode resultar em processos judiciais.
Esse documento deve ser preparado com seriedade, conforme determina a lei.
As falhas mais comuns se referem ao mandato do síndico, à impossibilidade de ele ser reeleito, às multas para pagar taxas e condomínios, à forma de realizar as assembleias, à prestação de contas em condomínios, etc.
O Regimento Interno de Condomínio é um documento que reúne normas sobre convivência dentro do condomínio. Ele funciona como uma cartilha que define diretrizes sobre o comportamento do condômino em relação ao compartilhamento dos espaços e ao relacionamento entre vizinhos.
A finalidade dessa regulamentação é reduzir conflitos no dia a dia, assegurando o bem-estar de todos os moradores.
O regimento Interno integra a documentação que coopera para estabelecer regras condominiais, ou seja, é um documento de regulamentação juntamente com a convenção de condomínio e o Código Civil.
Na verdade, ele é uma parte da convenção e, geralmente, costuma ser o documento mais consultado e aplicado na rotina de um condomínio.
Para entender melhor, podemos fazer a seguinte comparação:
O Regimento Interno regulamenta atividades associadas ao relacionamento entre vizinhos e funcionários no condomínio;
A convenção cuida de questões macro e de natureza administrativa, como pagamento de contribuições dos moradores, alterações na estrutura e outras questões mais fundamentais e específicas.
O Regimento Interno de Condomínio trata de assuntos, como:
O Regimento Interno define regras para disciplinar a utilização do empreendimento, que se relacionam de forma direta com o funcionamento do local. Contém normas para usar a área comum (salão de festas, playground, piscinas) e objetos comuns do condomínio e que não são contempladas pela convenção.
É fundamental ainda que sejam definidos horários de silêncio, já que é necessário que todos possam descansar. A partir de determinado horário da noite, os vizinhos devem evitar som em alto volume, fazer festas em apartamentos e qualquer outra coisa que implique no desconforto dos vizinhos.
Até uma TV ligada com som excessivamente alto pode gerar transtornos. Os latidos de cães e gatos, bem como a movimentação exagerada dentro da unidade (principalmente, se estiverem fazendo consertos) também são fontes de ruídos indesejáveis.
Festas, como comemorações de aniversários ou encontros entre amigos, devem ser realizados, de preferência, no salão de festas ou em um horário mais aceitável. Geralmente, a partir das 22 horas, o silêncio geral deve ser respeitado.
Os condôminos precisam zelar pelas estruturas do lugar, principalmente as que são usadas por todos, ou seja, as áreas comuns. Piscinas, salão de festas, objetos, equipamentos, instalações elétricas e hidrossanitárias, garagem e até as paredes — tudo deve ser conservado.
Os moradores devem trabalhar no sentido de manter todas essas e outras estruturas em bom estado de conservação. Para evitar abusos dos condôminos, vale a pena estabelecer penalidades, principalmente na forma de multas, para que todos se sintam obrigados a não praticar ações que resultem na depredação de algum elemento do condomínio.
Mais importante que aplicar multas é conscientizar os condôminos sobre a importância de preservar as estruturas da edificação, pois elas beneficiam todos os moradores. A depredação resulta em prejuízo geral e, se não for identificado o autor da ação, a comunidade inteira se responsabilizará pelos custos de reparos. Essa medida estimula a autofiscalização: os moradores vão fiscalizar as ações uns dos outros.
Além disso, é fundamental que o Regimento Interno de Condomínio aborde questões relacionadas à necessidade de reformas, consertos, pinturas e obras, pois em alguns momentos, essas atividades se farão necessárias.
– vagas de estacionamento;
– convivência com animais;
– aplicação de advertências e multas;
– definição de proibições, como: colocar faixas e letreiros nas fachadas; estender toalhas, roupas e objetos semelhantes em locais inadequados; solicitar serviços particulares aos funcionários do condomínio; instalar antenas individuais na cobertura e outras coisas.
O Regimento Interno de Condomínio não pode entrar em conflito nem com a convenção, nem com a legislação: Constituição Federal, Lei nº 4.591/1964 (Lei de Condomínios), Código Civil e outras leis.
O Regimento Interno não precisa ter registro em cartório, a não ser que integre a convenção de condomínio. Para integrar a convenção, 2/3 dos moradores devem assinar, aprovando.
O Regimento não pode interferir em normas que criem conflitos com o direito garantido por outras leis aos condôminos, principalmente em relação à propriedade.
Como exemplos, podemos citar a proibição de visitas aos apartamentos, a quantidade de moradores por unidade, a proibição de animais domésticos e outras coisas. Vamos apresentar algumas regras abusivas em regimentos de condomínio:
É necessário saber quando é adequado aplicar multas. Mesmo que, por exemplo, haja desrespeito à lei do silêncio, não é aconselhável que um condômino seja multado de forma imediata. O sugerido é definir um escalonamento de conduta. Antes de tudo, deve-se conversar amigavelmente com ele para que ele diminua o volume. Caso o condômino resista, deve-se enviar uma advertência. Após a advertência, se a má conduta persistir, a multa pode ser aplicada.
Como o Regimento Interno deve ser feito com a participação dos moradores, é preciso analisar a adequabilidade das multas. Na assembleia de condomínio, o ideal é discutir a fundo essa questão. Em alguns casos, o escalonamento não é adequado e a multa direta não é imprópria. Por exemplo, um morador causa danos ao bem de seu vizinho — a multa pode ser imediatamente aplicada.
Multas exorbitantes também vão contra o direito dos condôminos. Não há legislação sobre o valor de cada multa que deve incidir sobre determinadas infrações condominiais. De qualquer maneira, nem o administrador do local, nem os condôminos podem definir valores muito elevados, acima da realidade. Não é coerente cobrar uma multa alta por uma infração leve.
Uma estratégia para definir multas razoáveis é se basear no valor da taxa de condomínio, sem a inclusão de despesas extraordinárias de condomínio ou rateios extras.
Toda vez que o administrador for aplicar alguma multa, é aconselhável que seja dado ao condômino o direito de se explicar, ainda que isso não esteja previsto nas normas condominiais.
Caso o Regimento Interno de Condomínio defina um período curto demais para a justificativa do condômino, isso configura uma restrição do direito de defesa. Logo, o prazo para justificativa deve ser razoável.
O morador pode ficar exposto em diferentes situações, como na inadimplência. O morador inadimplente deve ser cobrado de maneira privada e quando constar no relatório de inadimplência deve ser tomado o cuidado de constar somente o número da unidade, sem fazer menção ao nome da pessoa.
Assim, se no Regimento Interno, está determinado que a cobrança será feita com a citação do nome do condômino inadimplente, trata-se de regra abusiva.
O que fazer diante de regras abusivas do Regimento Interno?
Para resolver problemas com normas abusivas no Regimento Interno, o primeiro passo é entender o que diz a lei, como as leis do município, o Código Civil, a Constituição Federal e a Lei de Condomínios. Caso seja constatado o abuso da norma, é preciso fazer uma assembleia para corrigir o problema no documento.
O Regimento Interno de Condomínio não pode ser contrário à nenhuma lei.
Para propor uma norma nova, convém consultar o Código Civil e a Lei de Condomínios. Por isso, é bom contar com assessoria jurídica, com o apoio de profissionais especializados em Direito, para efetuar essas mudanças.
Se, ainda assim, o problema não for solucionado, existem medidas judiciais possíveis. Por exemplo, se um morador recebeu multa exorbitante, conversar com o administrador e/ou em assembleia e nada conseguir, ele pode recorrer à Justiça.
É de máxima importância que o Regimento Interno de Condomínio não contenha erros e contemple todos os temas necessários. Para garantir a elaboração de um documento confiável e seguro, vale a pena receber orientação jurídica de um escritório especializado em Direito condominial.
Aqui na ZDL Advogados, esse processo é levado muito a sério com muito diálogo e experiência na condução dos casos.
Clodoaldo de Lima é Sócio da ZDL Advogados.