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Os condôminos precisam realizar o rateio das despesas do condomínio, que são várias: pagamento de porteiros, diaristas, jardineiros, contas de água e luz, sistema de segurança e manutenção nas áreas comuns.
A quota-parte deve ser paga até a data estabelecida em convenção, e o adimplemento da obrigação cobre os gastos despendidos para o bem-estar dos que ali residem.
No entanto, atrasar o pagamento gera encargos inferiores aos cobrados por empréstimos bancários e cheque especial, por exemplo. Assim, o devedor prioriza outras contas e isso contribui para que a inadimplência em condomínios seja um problema comum.
Embora seja imprescindível a convocação de todos os condôminos para as assembleias, o direito de voto é garantido apenas aos adimplentes (art. 1.335, III do Código Civil). Exceções à essa regra devem ser observadas na convenção, que por vezes requer a anuência de todos em deliberações sobre assuntos específicos.
Respeitado entendimento contrário, o inadimplente também não pode ser síndico, já que, além de não fazer sentido o síndico não cumprir com suas obrigações e exigir o contrário dos demais, fato é que ele precisa realizar assembleias para definir e votar assuntos de interesse do condomínio, mas sendo devedor não poderia participar e votar, conforme previsto no art. 1.335, III do Código Civil.
Quem não paga condomínio está sujeito à multa moratória de até 2% sobre o valor do débito, além de juros e correção monetária referentes ao período em atraso (art. 1.336, §1º do Código Civil), mas não é somente isso.
Aquele que reincide na inadimplência (condômino contumaz) pode receber multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial, imposta por 3/4 dos demais condôminos em deliberação (art. 1.337 do Código Civil).
O Código de Processo Civil de 2015 promoveu o boleto de condomínio a título executivo extrajudicial, o que na prática se reflete na possibilidade de protestar o documento em cartório e de requerer o pagamento em atraso na justiça.
O procedimento para realização do protesto requer cautela, pois torna a dívida pública e pode resultar na inscrição do inadimplente nos órgãos de proteção ao crédito, motivos pelos quais é aconselhável que haja assessoria jurídica no caso, já que o protesto indevido de título pode gerar dano moral.
A taxa condominial é obrigação que segue o imóvel, ou seja, é o proprietário que sofre as medidas administrativas e judiciais em razão do inadimplemento. Isso enseja cuidado: antes de comprar ou alugar uma unidade em condomínio, verifique no Cartório de Registro de Imóveis se nela consta alguma pendência e exija certidão negativa de débitos assinada pelo síndico, pois se existir pendências o novo proprietário poderá ser cobrado.
Em caso de execução judicial, o devedor tem 3 dias a partir da citação para quitar a dívida, sob pena de ter seus bens penhorados (art. 829 do Código de Processo Civil). O prazo é curto, gera alarde e a penhora pode abranger contas bancárias, veículos, a unidade devedora e demais imóveis do proprietário.
Algumas medidas que ferem direitos fundamentais e constrangem os devedores devem ser evitadas:
É possível constar no balancete que acompanha o boleto de condomínio as unidades (e não os nomes) dos inadimplentes, permissão que decorre da necessidade de prestação de contas aos condôminos.
Água e gás são serviços essenciais e, assim como o direito de ir e vir, constituem-se em direitos fundamentais, que devem ser respeitados para assegurar a dignidade da pessoa.
Muitos síndicos optam pelo corte, mas além de não recomendável, estão passíveis de responderem pessoalmente pelos danos causados.
A inadimplência em condomínios requer atenção de quem compra, vende ou aluga nesse tipo de imóvel e exemplifica como as questões imobiliárias podem ser delicadas.
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Clodoaldo de Lima é sócio da ZDL ADVOGADOS.