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Na última live pelo insta da ZDL advogados, recebemos renomados síndicos Gunnar Bistene e Isabelle Lavin para tratarmos de “redução de custos nos condomínios”.
Apesar da brilhante condução da nossa Advogada Amanda Accioli, o combinado era que haveria minha participação nos últimos minutos da live.
Pois bem, banho tomado, perfume borrifado e camisa colocada (sim, porque quando recebemos alguém em nossa casa, fazemos bem feito), era chegado o momento de participar.
Eis que o instagram, me derruba da live, não me permitindo participar da minha própria live! Teimoso que sou, ainda tentei por algumas vezes, mas o tio Mark parece que não ia muito com a minha cara no dia.
Mas eu ainda tenho meus meios de fazer chegar as informações, e, se você está recebendo agora essa News é sinal de que tive relativo sucesso na minha empreitada.
Talvez você ainda não saiba, mas além de advogar eu sou empresário. Então esse tema de redução de custos, muito me aproxima de você, gestor.
Quando se trata de redução de custos, não só fechar os gargalos me encantam, mas o outro polo me vem à cabeça: o aumento de faturamento.
Veja, eu não disse aumento de cotas condominiais, mas sim aumento de faturamento.
Como Advogado de condomínios, 2 pontos me chamaram muito a atenção recentemente:
Certa vez, um síndico me procurou para que a Zabalegui & de Lima Advogados ( Link do site do escritório) promovesse a cobrança das cotas condominiais inadimplidas. Na proposta, fui bem transparente com ele a respeito dos honorários nesse caso. 10% na esfera extrajudicial e 20% na judicial. Até aí tudo dentro do mercado.
O que o chamou a atenção foi quando eu expliquei sobre um “detalhe” que o mercado esquece na hora de vender o serviço. Quem pagaria esses honorários?
Certo de que eu diria “o devedor”, confessou-me tomar um susto com a temida resposta: Depende, o que determina sua Convenção de Condomínio?
Alheio aos desdobramentos jurídicos, ele me garantiu que SEMPRE quem paga é o devedor, que o mercado já trabalha assim a muito tempo, e ele não teria condições de fazer arcar.
Pedi 5 minutos do seu tempo e lhe expliquei:
– Vou te contar o que ninguém te conta. Essa regra é imposta pelo mercado para que você “compre” o produto, mas nem sempre é aceita pelo judiciário. E sabe por quê? Porque apesar dos meus honorários serem considerados perdas e danos no âmbito judicial, muitos juízes não entendem dessa forma, uma vez que não está previsto na sua convenção.
Ainda complementei: O que podemos fazer é imputar ao devedor o valor dos honorários, mas saiba que SEMPRE existe o risco do juiz entender de maneira diversa, uma vez que não existe lei que determine isso. A Lei deveria ser a Convenção do Condomínio, que deveria estar atualizada e não está.
Confesso, tive medo de parecer grosseiro e perder o negócio, mas eu jamais iria vender algo que eu não pudesse me comprometer com o entendimento.
Entre a cruz e a espada, combinamos assim: faria de tudo para imputar ao devedor, mas ambos sabíamos que se isso não fosse aceito, o condomínio arcaria com os valores dos honorários.
Entre as mais de 10 ações, apenas uma não foi possível imputar ao devedor, mas tive tanta vontade de obter esses créditos que negociei até de madrugada com devedores daquele condomínio. A inadimplência caiu de R$ 180.000,00 para pouco mais de R$ 10.000,00 em menos de 6 meses.
O outro ponto é que no meio desse caminho, acertamos a convenção de condomínio para regularizar a situação e de quebra, o reajuste das cotas condominiais ficou acertado que seria pelo IGP-M, ante o INPC. Para quem trabalha com condomínios seja exatamente o tamanho do sorriso do síndico, quando a diferença entre esses índices nos últimos 12 meses foi de 23%.
Lembro sempre sobre esse caso para atentar que muitas vezes a redução de custos em um condomínio não está somente em apertar os cintos, mas também em analisar os contratos e convenções de forma pormenorizada afim de aumentar os recebimentos.
Os adimplentes ficaram felizes com a alteração, com a diminuição dos débitos, com a saúde financeira do condomínio e os inadimplentes sentiram no bolso o peso de deixar cotas condominiais em aberto.
Nem preciso dizer que este mesmo síndico me ligou no início de fevereiro, feliz de ter sido reeleito, e mais feliz ainda do seu novo apelido no condomínio: “O Síndico Investidor – aquele que valoriza o patrimônio do condômino “.
Clodoaldo de Lima é Sócio da Zabalegui & de Lima Advogados.