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Uma das principais queixas em um condomínio é o valor da cota condominial. De fato, um condomínio muito caro deixa qualquer condômino descontente. Sobretudo se o valor sofrer ajustes extras.

E quando dói no bolso, especialmente em tempos de pandemia, a insatisfação é maior. Ninguém quer que os gastos de um condomínio subam.

Nesse sentido, a primeira queixa é com o valor da cota condominial.

A partir disso, surgem os questionamentos: ela é compatível ou não com a realidade do condomínio?

Contudo, quando há contestação no valor do condomínio, como saber o que está certo? Como diminuir o valor do condomínio?

Antes de tudo, para responder essas perguntas, é preciso entender o que é a cota condominial. Da mesma forma, como ela é composta. Ou seja, como o seu valor é definido.

O que é a cota condominial?

A COTA CONDOMINIAL é o rateio das despesas condominiais entre os condôminos.

Nas despesas condominiais estão os gastos das áreas de uso comum do condomínio.

Taxa condominial ou cota condominial?

Popularmente, taxa condominial e cota condominial são usadas para o rateio das despesas do condomínio. No entanto, o correto é cota condominial.

Taxa é uma exigência financeira imposta pelo governo ou alguma organização política (ou governamental) à pessoa privada ou jurídica para usar certos serviços fundamentais, ou pelo exercício do poder de polícia. Ou seja, é uma das formas de tributo.

Como é feito o cálculo do rateio do valor do condomínio?

O rateio do valor da cota condominial pode ser definido de duas maneiras:

1. Somar as despesas e depois dividir pela quantidade de unidades no condomínio; ou
2. Multiplicar pela fração ideal de cada unidade.

Assim, a fração ideal é quanto que o imóvel corresponde, de maneira proporcional, de um todo do condomínio.

Então, basta multiplicar o valor total de despesas pela fração ideal da sua unidade.

Por exemplo:

– Despesa total do condomínio = R$30.000,00

– Sua fração ideal é 0,01950

Valor da cota condominial é [ 0.01950 x 30.000,00 ] = 585,00

Portanto, a sua unidade pagará R$585,00/mês.

No entanto, a forma de rateio não é o que determina se o condomínio é caro.

Como é composto o valor do condomínio?

Como dito, o valor da cota condominial é composto pelas despesas de uso comum no condomínio. Em outras palavras, despesas para o funcionamento dos serviços disponibilizados por ele.

Nesse sentido, sua composição, em geral, é a seguinte:

• Mão de obras e encargos: 40% a 50%;
• Água: 12% a 15%;
• Energia elétrica: de 10% a 12%
• Manutenções: de 8% a 10 %;

• O restante é seguro, custos administrativos, material de limpeza, etc.

Como é possível perceber, as despesas que deixam o condomínio caro se concentram na mão de obra e encargos. Depois disso, vêm consumo de água e energia elétrica.

Como diminuir o valor do condomínio caro?

Você acha seu condomínio caro?

Como dito anteriormente, cerca de 50% da cota condominial é alocado para o pagamento de despesas com mão de obra e encargos (folha de pagamento).

Depois disso, vem as despesas com consumo de água e energia elétrica. Entretanto, cada condomínio tem um perfil e infraestrutura.

Então, a maneira mais efetiva de se reduzir o condomínio caro é começar por uma análise financeira. Em outras palavras, fazer um detalhamento dos custos e despesas atuais.

Dessa forma, verifica-se quais contas representam os maiores gastos no condomínio. Só depois disso é que se consegue fazer as readequações.

Por que a folha de pagamento deixa o condomínio caro?

Antes de tudo, a folha de pagamento do condomínio é composta pelo salário dos colaboradores e encargos trabalhistas. Por exemplo, FGTS, INSS, férias, décimo terceiro, vale-transporte e horas extras.

De fato, se não fizer uma boa gestão, ela contribuirá para um condomínio caro. Só os encargos trabalhistas representam cerca de 40% do valor da folha.

É uma das despesas mais difíceis de se mexer quando o assunto é redução de gastos. Requer cuidado e conhecimento para tal.

Não recomendamos que o síndico tente fazer isso sozinho.

 O melhor neste caso é contratar uma empresa de contratar um escritório de Advocacia Condominial com experiência nessa área.  

Porém, o síndico consegue adotar algumas medidas iniciais até que a administradora faça um estudo.

O que o síndico pode fazer?

• Escala de serviços mais bem elaborada, com poucas horas extras;
• Não deixar que os colaboradores acumulem mais de uma função;  
• Caso tenha uma empresa terceirizada prestando serviços (portaria ou limpeza, por exemplo), é importante verificar se ela recolhe em dia os impostos da folha de pagamento, pois o condomínio pode responder solidariamente caso ela não pague os encargos trabalhistas.

A despesa com água também deixa o condomínio caro.

A água é considerada a segunda maior despesa condominial e representa cerca de 12% a 15% do valor da cota paga mensalmente pelos condôminos.

Um condomínio caro pode ser indício de gastos elevados com a conta de água.

Para solucionar o problema de gastos elevados com água, a melhor solução é readequar o seu uso e trabalhar na conscientização dos moradores e funcionários do condomínio.

E quais readequações são possíveis fazer para baratear a água?

A seguir algumas dicas que auxiliarão a economizar água e consequentemente ajudarão a resolver o problema de condomínio caro:

• Se possível, investir na instalação de hidrômetro individual. Essa medida faz com que cada condômino tenha noção dos gastos de sua unidade e tome medidas para baratear a sua conta de água;
• Checagem periódica para identificar possíveis vazamentos;
• Investir na sustentabilidade no condomínio por meio da reutilização da água. A água reutilizável pode ser usada para lavar calçadas e áreas externas, por exemplo. Adotar essa medida pode gerar uma economia de cerca de 40% na conta de água.
•  

A energia elétrica é a terceira maior despesa. É possível barateá-la?

A energia elétrica está em terceiro lugar no ranking das despesas condominiais que contribuem para um condomínio caro. Representa cerca de 10% a 12% da cota condominial.

É possível diminuir os gastos com energia por meio de algumas providências, tais como:

• Instalar o tipo de lâmpada ideal para tipo de ambiente;
• Lâmpadas LED são mais econômicas do que as convencionais. Representam uma economia de cerca de 80% quando comparadas às lâmpadas comuns;
• Instalar sensores de presença no condomínio;
• Desligar um dos elevadores em horários em que eles são menos utilizados.

Da mesma forma que com o consumo de água, ações sustentáveis são indicadas para reduzir o valor pago com consumo de energia.

Se o seu condomínio já identificou a necessidade de alternativas em eficiência energética e ainda não implementou, fale com os nossos gestores. Eles vão te ajudar com essa solução.

A inadimplência tem sua parcela de contribuição quando o assunto é condomínio caro. O que fazer nesse caso?

A alta inadimplência condominial além de trazer problemas para o fluxo de caixa, também deixa o condomínio caro.

Quando a inadimplência está acima do previsto no orçamento, faltam recursos para o pagamento de despesas. A consequência disso são as cotas extras ou uso do fundo reserva.

Portanto, controlar a inadimplência é fundamental para reduzir a cota condominial.

E o que mais é possível ser feito para resolver a questão do condomínio muito caro?

Além das possibilidades já mencionadas para solucionar o problema do condomínio muito caro, outras medidas também são possíveis para reduzir custos no condomínio.

Por exemplo:

• Negociar os contratos, especialmente os de manutenção. É uma boa opção para tentar reduzir o gasto com condomínio;
• Instruir os colaboradores da limpeza a usarem os materiais com consciência.
• Cotar os produtos e materiais utilizados no dia a dia do condomínio em mais de um fornecedor, com o intuito de buscar os preços mais vantajosos.

Contratar a ZDL ajuda a reduzir gastos no condomínio?

É o meu compromisso!

Um escritório de Advocacia Condominial como a ZDL ADVOGADOS pode contribuir muito. Temos experiência e identificamos o que de fato deixa o condomínio caro.

No entanto, vale um alerta. Ao contratar um escritório de advocacia, o síndico deve verificar se ele tem estrutura e equipe especializada.

Além disso, é importante que ela apresente casos de sucesso nessa área. Muitas empresas prometem que vão dar segurança jurídica ao condomínio, que diminuirão a inadimplência e nada.

Inclusive, atraem a atenção do síndico com valores baixos e depois cobram serviços extras.

O síndico não deve escolher seu Jurídico pelo preço.

Leve a ZDL para o seu condomínio e tenha todo o respaldo legal na sua gestão.

Clodoaldo de Lima é sócio da ZDL ADVOGADOS.