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Durante o ano de 2021 a ação que mais foi ajuizada nos fóruns foi a de despejo.
O contrato de locação de imóveis deve observar as normas previstas na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e no próprio documento. Assim, a legislação permite o uso desse processo em situações específicas, visando devolver a posse do imóvel para o proprietário e muitas vezes para ele receber os valores devidos e que não foram pagos.
No entanto, muitos ficam com dúvidas sobre como funciona a ação, quando ela pode ser utilizada e o que acontece em situações específicas, como a pandemia de Covid-19. Neste post, esclarecemos as principais questões sobre o tema. Confira!
A ação de despejo é um processo judicial utilizado para que o proprietário retome o imóvel quando o inquilino não faz a devolução do imóvel. Ainda, ela pode ser utilizada em outras situações a fim de encerrar o contrato em situações específicas na legislação.
Assim, os proprietários devem entender as regras do processo para saber quando ele pode ser utilizado, evitando irregularidades. Já os inquilinos precisam compreender a questão para identificar seus direitos e saber como agir diante dessa ação.
O processo é utilizado para que o locador consiga reaver o imóvel. Entretanto, como existem regras sobre os motivos para a rescisão do contrato, a ação não pode ser usada em qualquer situação. Geralmente, ela se baseia um desses 3 motivos:
No entanto, cada justificativa pode contar com características específicas, sendo uma delas, o descumprimento do contrato pode trazer diversas motivações. Por exemplo, o uso do imóvel por motivos diversos do indicado ou a reformas que alterem a estrutura do imóvel sem a devida autorização.
Ainda, existem situações em que o processo pode garantir uma decisão liminar que obriga o inquilino a desocupar o imóvel em 15 dias. Para tanto, o locador precisa prestar uma caução equivalente a 3 meses de aluguel, ou seja, depositar judicialmente os valores como forma de garantia e ao final, se tiver razão, receberá os valores de volta e a ação deve ser motivada pelos seguintes motivos:
Durante a pandemia de Covid-19 foram tomadas diversas medidas pelo governo, visando auxiliar a população. Devido aos impactos econômicos e demais particularidades que a situação trouxe, a Lei 14.010/2020 criou um o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia. Nela, as ações de despejo foram debatidas.
Pela norma, até o dia 30 de outubro de 2020 ficaram proibidas as liminares para desocupação de imóvel urbano em locações nos seguintes casos:
Note que o que foi proibido foram os despejos mediante liminar, ou seja, em caráter de urgência, contudo, as ações de despejo tiveram seu andamento inalterado e os despejos em geral não foram proibidos, sendo que atualmente tudo está normalizado e as liminares têm sido concedidas.
Os proprietários precisam contar com suporte de um advogado para ingressar com a demanda. O profissional ajudará a entender se o processo é cabível e se a é a melhor medida para solucionar a questão. Ainda, ele realizará todas as práticas necessárias para assegurar os direitos do locador diante do processo.
Já o inquilino que for alvo do processo precisa do apoio profissional para apresentar defesa e entender quais são os seus direitos. Em alguns casos, é possível fazer acordos e renegociar termos para que seja possível permanecer no imóvel. Portanto, a ajuda do advogado se torna essencial para garantir as melhores soluções.
No entanto, durante a pandemia do coronavírus, as liminares para desocupação foram temporariamente suspensas, mas a norma não está mais vigente.
Portanto, mesmo com a permanência da situação de pandemia, os despejos já podem acontecer, sendo essencial ter suporte de um advogado para decidir como agir.
Clodoaldo de Lima é sócio da Zabalegui & de Lima Advogados.