Ônix Locação, Administração e Vendas Ltda | CRECI: 12.573-J
Há poucas semanas, uma amiga organizou seu primeiro clube do livro. A obra escolhida foi “Tudo é rio”, de Carla Madeira — já fica de dica cultural. Essa amiga participou do rico debate sobre sua criação. Uma fala dela me marcou bastante.
O livro, entre outras coisas, é sobre o perdão. E, em determinado momento da conversa, ela disse uma coisa penetrante: “O perdão existe para as coisas imperdoáveis. Para as perdoáveis, ele nem precisaria existir. Elas já estariam perdoadas claramente”.
E não é verdade? Uau!
Quando perguntados sobre seus principais erros na gestão de condomínios na última crise financeira que vivemos em nosso país (2016), os principais síndicos do país respondem unanimemente: “deveríamos ter feito mais e mais rápido”. Ainda que pelo angulo da retrospectiva tudo fique muito mais claro, a lição parece aprendida.
Diante de mais uma crise grave, o aumento dos pedidos de cotações e representações em Ações de Cobrança Condominial aumentaram significativamente por aqui. O que chama a atenção é que existem muitos perfis de condomínio e de gestão profissional.
Existem aqueles que pedem Cobrança de Dívidas e existem aqueles que fazem Gestão de Inadimplência. Apesar de nomes semelhantes, carregam o DNA de quem efetivamente se destaca na profissão e de quem apenas carrega o fardo da responsabilidade de ser síndico.
Na função de Síndico, em crise financeira no condomínio sempre se peca: pela omissão ou pelo excesso. Os nomes mais relevantes que conheço, escolheram a segunda opção, mas há quem cravasse a primeira sem dó. Naquela crise TODOS tiveram que lidar com uma difícil escolha: errar para mais ou para menos. O erro era certo.
Não parece razoável criticá-los por isso. O índice de desemprego ali estava beirando os níveis atuais, os ânimos estavam à flor da pele, estávamos em um clima político hostil e o destino de nossa “querida presidenta” já estava sendo trilhado.
Não esqueçamos que a vida de Síndico é pautada pela política. Não a nacional. Mas a condominial. Era, na visão de muitos, caso de vida ou morte na carreira ainda em franca expansão. E quando há risco de sobrevivência, desculpe, mas as coisas são diferentes. A própria racionalidade, do ponto de vista evolucionário, não é nada muito além da perseguição pela sobrevivência. Vendo o extremo dos índices de inadimplência alcançarem patamares lunáticos, é difícil pecar pela omissão. Seria imperdoável.
Acertar o ponto exato da intervenção nas contas em aberto do condomínio seria uma utopia. Fica impossível acertar o ponto cirurgicamente certo, aquele que permitiria seguir com o condomínio de forma saudável, realizando novos investimentos e inovações e ao mesmo tempo não se queimar politicamente com um processo de cobrança.
Por definição, síndicos são eleitos. Precisam agir legal e principalmente politicamente. O vespeiro da inadimplência não parece ser terreno fértil para a perpetuação no cargo.
Mas condomínio é um cobertor curto. Não há solução mágica. E havemos sempre de lidar com as consequências das nossas atitudes. A diferença entre o remédio e o veneno é a dose. E a falta dela.
Assim, alguns deixam sempre para o terreno do “depois” a descoberta do véu. Postergam até o último minuto a tomada da decisão. Estouram o caixa, veem os índices aumentarem vertiginosamente mês e mês e só quando pressionados agem.
Nesse ponto o estrago está feito. Faltam recursos, o tempo já fez seu efeito, os proprietários já não são facilmente encontrados (o que atrasa significativamente o processo de recebimento), os juros já contaminaram a dívida com seu potencial estratosférico (impossibilitando acordos administrativos).
A esses eu costumo classificar como Cobradores de Dívidas. Tal qual o meu tão negligenciado Judiciário, só agem quando provocados. Pelo Conselho, pelos condôminos, pelas contas. Costumam procurar Advogados para a cobrança das dívidas quando estão com o cofre vazio. Aliás, o “quando” e os Cobradores de Dívidas são fatias da mesma moeda. “Quando, quando, quando…Quando estiver com a porta arrombada eu troco a fechadura. Chegam centenas de milhares de reais em aberto de taxas condominiais todos os meses aqui na ZDL ADVOGADOS.
Depois de um trabalho árduo a baixa dos índices é inevitável, mas quase sempre a um custo político enorme para o Síndico pois julgado pelos adimplentes (votantes e descontentes com a gestão) e os inadimplentes (sendo importunados com dívidas altíssimas).
Na linha oposta temos os que aprenderam a lição da crise econômica do Governo Dilma. Gestão de Inadimplência de Condomínios não se faz no quando e sim no SEMPRE.
E o que significa isso? Gestão de Inadimplência é um processo contínuo e permanente da gestão. É a definição de uma métrica de cobrança sistematizada e organizada. É a estipulação de número de dias em aberto e quantidade de cotas a serem cobradas.
É um programa de recuperação de créditos com critérios técnicos definidos sem olhar o número do imóvel, feito por profissionais sérios, especializados e qualificados. Não barganham preço ou honorários, mas avaliam os critérios de conhecimento técnico e habilidade de negociação dos Advogados contratados. Esse é um dos principais pilares que diferenciam os Síndicos Cobradores de Dívidas dos Síndicos Gestores de Inadimplência.
A diferença entre o bom e o excelente está justamente nas atitudes tomadas sob a pressão das crises. No momento de pânico, alguns travam, outros agem.
E por aí, aprendeu a lição na última crise? Como está sua relação com as contas do condomínio?
Se você se identificou com o texto, te convido a interagir comigo. Escreva, compartilhe seus pensamentos comigo. Esse canal só funciona quando a via de mão dupla se instala. Tem sido muito gratificante pra mim, escrever esses textos. Sair da caixa do juridiques e expor meus pensamentos e experiências adquiridas ao longo de tantos anos advogando, acertando, errando, vivendo.
Clodoaldo de Lima é Sócio da ZDL ADVOGADOS e coordenador da área de controle de inadimplência condominal.