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Comprou um imóvel e quer desistir? É construtor e quer entender mais sobre os riscos do seu negócio
Esclareço aqui quais são os direitos e deveres das partes quando isso acontece.
Após assinar o contrato, existem situações que levam o comprador a optar pela desistência da compra do imóvel. Isso pode acontecer por diversos motivos, como problemas causados pelo vendedor, atrasos na entrega das chaves ou dificuldades em manter os pagamentos acordados.
Contudo, independentemente da causa, é necessário compreender quais são os direitos e deveres das partes ao optar pelo distrato.
Quando o comprador desiste da compra do imóvel na planta, ele deve entrar em contato com a construtora responsável e informar a sua decisão, para formalizar o término do contrato. Nesse momento, a empresa envia o distrato, que é um documento que traz todas as condições aplicáveis, como taxas, formas de pagamento e prazos.
Nesse momento, é fundamental que o comprador compreenda quais são os seus direitos e deveres, para que saiba suas obrigações e possa exigir o cumprimento da legislação pela construtora.
A Lei 13.786/18 trouxe mudanças importantes para o assunto. Até então, a desistência da compra de imóvel contava com vários pontos controversos, principalmente sobre a tolerância de atraso na entrega da obra e o valor da multa que era paga pelo comprador. A seguir explicamos as principais regras sobre o distrato.
Um dos principais impactos dessa mudança foi a garantia do direito de arrependimento. O comprador pode desistir da compra em até 7 dias, desde que o negócio tenha sido feito fora da sede da construtora ou em um estande de vendas, também fora do estabelecimento da empresa. Nesses casos, ele deve receber 100% do valor investido.
Nos demais casos, ele não pode desfazer o negócio sem o pagamento de multa, mas pode optar pelo distrato a qualquer tempo, desde que isso aconteça antes da entrega das chaves. Isso acontece porque, após a conclusão da obra, ele deve arcar com o valor total do imóvel à vista ou por financiamento, sendo o único proprietário.
De acordo com a lei, o contrato pode ter uma cláusula que possibilite o atraso de até 180 dias para a entrega da obra, sem que isso justifique a desistência do comprador ou traga outras consequências para a construtora, desde que a regra esteja clara e destacada no documento.
Somente após esse prazo é que o comprador poderá optar pela rescisão do contrato por culpa da construtora, situação em que receberá a devolução dos valores pagos e a multa estabelecida no contrato, se houver.
Além disso, a lei determina que em caso de atraso superior a 180 dias, o comprador tem a opção de manter o contrato. Assim, caso todos os seus pagamentos estejam em dia, ele terá direito a uma indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês, até a data em que receber as chaves.
Contudo, as alternativas não são cumulativas. Isso significa que diante do atraso, o comprador deverá analisar se prefere a rescisão do contrato por culpa da construtora ou a manutenção do negócio com o pagamento da indenização.
Nesse caso também, o comprador tem direito a 100% do valor pago pelo imóvel.
O valor da multa aplicada em caso de desistência da compra do imóvel é um dos principais assuntos discutidos judicialmente. Como não havia limites determinados pela legislação, a regulamentação dependia das decisões judiciais sobre o assunto. Porém, a lei trouxe os parâmetros que devem ser observados, trazendo mais segurança para as partes.
Para os empreendimentos que estão submetidos ao regime de afetação, ou seja, se a construção está separada do patrimônio da incorporadora, a multa pode ser de até 50% do valor pago pelo comprador. Nos outros casos o limite da multa é de 25%. Vale ressaltar que a multa só pode ser cobrada quando a construtora não tiver dado causa à desistência.
Desse modo, ao fazer o reembolso para o comprador, a construtora poderá deduzir as parcelas pagas a título de comissão de corretagem e a multa contratual. Se o imóvel tiver sido disponibilizado antes da desistência, ele também pode ser responsabilizado pelo pagamento de impostos, taxa de fruição (aluguel) e despesas de condomínio, além de outros encargos que estiverem previstos no contrato.
A construtora deve observar o prazo para reembolsar o comprador em caso de desistência da compra do imóvel. Se o distrato for causado pelo atraso na entrega das obras, o reembolso deve acontecer em até 60 dias a partir da rescisão contratual.
No entanto, caso isso aconteça por iniciativa do comprador, sem culpa da construtora, as regras são diferentes. Quando o contrato foi feito diretamente com a incorporadora e a obra está sob o regime de afetação, o reembolso deve acontecer em até 30 dias após a expedição do Habite-se. Se não estiver nesse regime, o prazo é de 180 dias após o distrato.
Sempre que for lidar com contratos, vale a pena contar com o suporte de advogados.
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Análise das cláusulas contratuais, sua validade, regras abusivas, e o respeito à lei.
Para garantir um negócio seguro, a assessoria jurídica da ZABALEGUI & DE LIMA ADVOGADOS, auxiliará na análise dos documentos do imóvel para avaliar se existem pendências ou irregularidades que apresentem riscos para o comprador.
Além disso, caso a empresa seja a culpada pela rescisão do contrato, o profissional tomará todas as medidas para garantir os direitos do comprador.
Pronto! Agora que você conhece os direitos e deveres do comprador na desistência da compra do imóvel, é preciso avaliá-los com atenção antes de decidir pela rescisão do contrato. Para não cometer erros e evitar prejuízos, conte sempre com o suporte jurídico.
Clodoaldo de Lima é sócio da ZDL ADVOGADOS.